Viele Jahre lang haben Bauherrinnen sowie -herren und Immobilienkäuferinnen bzw. -käufer davon profitiert, dass sich die Darlehenszinsen auf historischen Tiefstständen bewegten. Inzwischen hat die von vielen erwartete Trendwende eingesetzt: Die Zinsen sind gestiegen und eine erneute Abwärtsbewegung ist auf absehbare Zeit eher unwahrscheinlich.
Für alle wird es teurer
Für zahlreiche Häuslebauerinnen bzw. -bauer oder Käuferinnen und Käufer in spe bedeutet das eine drastisch veränderte Situation, denn sie müssen bei der Darlehenstilgung künftig mit ganz anderen monatlichen Belastungen rechnen als noch vor einem oder zwei Jahren. Aber auch wer sich, während der Niedrigzinsphase günstige Konditionen gesichert hat, sollte sich jetzt Gedanken machen: Wann läuft die Zinsbindung aus, wann also ist die Anschlussfinanzierung fällig? Und wie lassen sich die dann erwartbaren Kostensteigerungen bewältigen?
Zwei Prozentpunkte wirken sich dreistellig aus
Die Aussichten sind nicht gerade rosig: Im Zeitraum vom November 2021 bis April 2022 hat bereits ein Zinsanstieg um über zwei Prozentpunkte stattgefunden und Expertinnen und Experten rechnen damit, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzen wird. Die Phase günstiger Immobilienfinanzierungen scheint also auf absehbare Zeit vorbei zu sein.
Zwei Prozentpunkte mögen auf den ersten Blick harmlos erscheinen, aber in konkreten Zahlen können sie mit einem satten Plus zu Buche schlagen. Unsere Grafik zeigt ein Beispiel: Bei der Anschlussfinanzierung einer Restschuld von 500.000 Euro und einem Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte erhöht sich der Zinsanteil um happige 833 Euro. Bei einer Restschuld von 300.000 Euro sind es immerhin rund 500 Euro mehr, was die meisten auch nicht so einfach wegstecken dürften.
Höchste Zeit, sich abzusichern
Rechnet man die aktuellen Mehrkosten infolge der Inflation, vor allem der gestiegenen Energiepreise, hinzu, dann ist klar: Für viele Immobilienbesitzerinnen sowie -besitzer kann es eng werden. Denn wer ist schon in der Lage, seine Restschuld auf einen Schlag abzutragen und sich so aus der Zinsfalle zu befreien?
Wer zu den Betroffenen gehört, sollte also möglichst jetzt reagieren und sich mit Lösungsmöglichkeiten befassen. Und die gibt es: Wir als Stadtsparkasse München bieten verschiedene Mittel und Wege an, mit denen man sich gegen den Zinsanstieg nachhaltig absichern kann.
Wirksames Instrument: Forward-Darlehen
Als wirksames Instrument, um den Zinssatz zumindest auf dem jetzigen Stand einzufrieren, hat sich das sogenannte Forward-Darlehen bewährt. Damit lassen sich die Zinsen jetzt fest für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Der Vorteil für Immobilienbesitzer:innen, deren Zinsbindung in der nächsten Zeit ausläuft: Sie wissen schon jetzt genau, was auf sie zukommt, und erhalten damit große Planungssicherheit für ihre Anschlussfinanzierung.
So funktioniert das Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist, wie der Name sagt, ein Darlehen im Voraus, dessen eigentliche Laufzeit erst in der Zukunft beginnt. Die Darlehensnehmerin bzw. Darlehensnehmer bekommen also das Geld nicht heute ausgezahlt, sondern erst einige Zeit später, nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde. Die Konditionen dagegen werden schon heute vereinbart und festgeschrieben. Das Verfahren ähnelt dem für Warentermingeschäfte: Man sichert sich für die Zukunft ab, um mit garantierten Kosten rechnen zu können und keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.
Die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrags und dem tatsächlichen Beginn der Laufzeit wird als Forward-Periode bezeichnet. Sie kann ein paar Monate oder mehrere Jahre umfassen – je nachdem, wann das Darlehen benötigt wird. Für diese Vorratshaltung des Darlehens ist zwar ein geringer Aufschlag fällig, dafür sind die Darlehensnehmerin bzw. der Darlehensnehmer dann aber gegen steigende Zinsen regelrecht versichert.
Ideal für die Anschlussfinanzierung
Aufgrund dieses handfesten Gewinns an Planungssicherheit wird ein Forward-Darlehen sehr oft als Anschlussfinanzierung genutzt. Es ist ganz einfach: Wer eine Immobilie zu Niedrigzinsen finanziert hat und sich gegen einen Kostenschock beim herannahenden Ablauf der Zinsbindung absichern möchte, kann für diesen Zeitpunkt ein Forward-Darlehen abschließen und den heute gültigen Zinssatz festschreiben.
